建て替えでフラット35を利用するときは、金融機関選びが大切です。同じフラット35でも、申し込む金融機関によって異なるメリットを受けられます。
例えば、ある金融機関のフラット35は、自己資金を多めに用意するほど金利が安くなるといったメリットがあります。
でも、どの金融機関がご自身にとってお得なのか、分かりづらいですよね？そこで、本記事では建て替えでフラット35を利用する際に気を付けたい3つのポイントとともに、特にオススメの金融機関を2つ紹介いたします。
フラット35は建て替えでも利用できる住宅ローン
フラット35は、住宅の購入や建て替えなどで広く利用されている住宅ローンです。返済プランが立てやすく、幅広い方が借りられるようになっています。
実は、フラット35では民間事業者に住宅金融支援機構が協力しています。
政府系金融機関にあたる独立行政法人です。
多くの方に良質な住宅が供給されるように、フラット35による住宅ローンの支援業務のほか、住宅に関する統計調査なども行っています。
国がサポートしているので、フラット35は回収リスクの高い貸し出しでも可能なのが特徴です。まずは、フラット35のメリットと利用条件について簡単に確認してみましょう。
フラット35が持つ最大の魅力は全期間固定金利
フラット35は金利変動の影響を受けないので、返済額が変わらないといったメリットがあります。なぜ、金利変動の影響を受けないのかというと、フラット35では全期間固定金利が採用されているからです。
住宅ローンにおける金利タイプの1つです。
借り入れから完済まで一定の金利で固定されるので、返済額も一定になります。
全期間固定金利では、たとえ世の中の金利が上昇してもローンの金利は一切変わりません。
金利下降⇒返済額が減る
金利上昇⇒返済額が増えてしまう
金利の影響を受けない⇒返済額が一定
全期間固定金利のフラット35なら、ある日突然ローンの返済額が増えるといった危険がありません。なので、返済プランが立てやすく、安心して住宅ローンが組めるのです。
利用条件が緩い？みんなが使えるフラット35
一般的に、フラット35はどなたでも利用しやすいといわれています。普通の住宅ローンと比較して、利用条件が緩めに設定されていて審査を通りやすいのが理由です。
実は、普通の住宅ローンとは異なり、フラット35では年収、勤続年数、雇用形態(正社員など)に関する条件がありません。
フラット35と普通の住宅ローンにおける主な利用条件の違い(りそな銀行)
| フラット35 | 住宅ローン(金利選択型) | |
|---|---|---|
| 借入時の年齢 | 70歳未満 | 満20歳以上70歳未満 |
| 年収 | 不問 | 100万円以上 |
| 勤続(営業)年数 | 不問 | サラリーマンなどは1年以上、自営業など3年以上 |
| 雇用形態 | 不問 | 不問※ |
| 保証料 | 不要 | 借入額100万円あたり20,614万円(35年の場合) |
| 保証人 | 不要 | 保証会社を利用、場合により連帯保証人も必要 |
| 融資額 | 100万円以上8,000万円以内 | 50万円以上1億円以内 |
| 返済期間 | 15年以上35年以内(年齢により変動) | 1年以上35年以内 |
※りそな銀行は、普通の住宅ローンでも雇用形態が不問。
そのため、年収に心配がある方や転職したばかりの方でも、フラット35ならローンの審査を通る可能性があります。
なお、詳しい条件は以下のフラット35の公式サイトで確認できます。参考にしてください。
画像引用元:フラット35｜【フラット35】ご利用条件
もし、二世帯住宅に建て替える予定なら、親子2代にわたって返済する親子リレー返済がオススメです。
通常、フラット35は満70歳未満の方が対象ですが、親子リレー返済にした場合は満70歳以上でも申し込めます。
さらに、親子リレー返済に申し込むと親子を併せた収入で審査されるので、審査を通りやすく融資額も多くなる傾向があります。
建て替えでフラット35を利用するときに気を付けたい3つのポイント
建て替えでフラット35を利用する場合、いくつか確認していただきたいポイントがあります。うっかりすると、審査に落ちたりローン全額の一括返済を求められたりする危険があるからです。
ポイントとは、具体的に年収に占める年間合計返済額の割合、対象となる物件、資金使途の3つです。3つのポイントに注意したうえで、フラット35の審査を申し込みましょう。
【ポイント1】収入に対する返済額が現実的か？
年収に占める年間総返済額の割合(年収のうち、どのくらいをローンの返済に充てるか)が、一定の範囲内に収まっている必要があります。
なぜなら、金融機関としても現実的に返済してもらえる金額までしか貸し出せないからです。具体的には、以下のように条件が設定されています。
| 年収400万円未満 | 年収400万円以上 | |
|---|---|---|
| 年間総返済額÷年収 | 30％以下 | 35％以下 |
ただし、ローンの返済額には建て替え前の住宅ローンやマイカーローン、教育ローンなど、既存の返済額も含まれるので要注意です。
例えば、年収500万円、既存ローン年間返済額の合計が79万円の方がフラット35で新規ローンを組む場合、新規ローン毎月返済額の最大値は以下のように算出できます。
年収 500万円 × 35％ － 既存ローン年間返済額 79万円 ＝ 新規ローン年間返済額 96万円
新規ローン年間返済額 96万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 新規ローン毎月返済額 8万円
さらに、フラット35のローンシミュレーションを利用して、ローンがいくらまで組めるのか計算すると、以下のような結果になります。
使用するツール
画像引用元:フラット35「ローンシミュレーション」｜毎月の返済額から借入可能金額を計算
入力する条件
- 毎月返済額：8万円(新規ローン毎月返済額)
- 融資金利：1.21％
- 返済期間：35年
- 返済方法：元利均等
計算結果
2,738万円
既存のローン残高が多いほど、新たにフラット35で組めるローンの金額が低くなるので注意しましょう。
建て替え前の住宅ローン残高は、フラット35と一本化ができません。
ただ、「フラット35借換融資」で建て替え前の住宅ローン残高の借り換えはできます。
固定金利のフラット35に借り換えると、金利の変動リスクを避けられます。
【ポイント2】建て替えた住宅が「技術基準」を満たすか？
フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する新築を建てる必要があります。
そもそもフラット35は、丈夫で長持ちする新築を増やす目的でできた制度だからです。
なお、技術基準とは具体的に以下の通りです。
主な新築住宅の技術基準(一戸建て住宅等)
| 接道 | 原則、一般の道に2m以上接する |
|---|---|
| 住宅の規模 | 70㎡以上 |
| 住宅の規格 | 原則、2つ以上の部屋、台所、トイレ、浴室がある |
| 併用住宅の床面積 | 店舗兼住宅などは住宅部分の床面積が全体の1/2以上 |
| 断熱構造 | 断熱等性能等級2レベル以上 |
| 住宅の構造 | 耐火構造等になっている |
技術基準を満たす新築を建ててもらえるように、建築会社へ依頼するときはフラット35を利用する旨を伝えておきましょう。
【ポイント3】フラット35で建て替えた住宅に自分や親族が入居するか？
フラット35を利用して建て替えたお家には、必ず申し込んだ本人もしくは親族が住まなければなりません。
フラット35で借りた資金は、建て替えの費用に充てなければならないほか、投資対象の物件には利用できないことになっています。
投資用物件の取得資金としてフラット35を利用した場合、借入金を一括返済する必要があるので要注意です。
もし、建て替えた物件を貸し出す予定なら、フラット35は利用できないので気を付けてください。
どのフラット35にする？金利など金融機関ごとの違いに注意しよう
フラット35を利用するときは、金利を中心に金融機関を選ぶのがポイントです。金融機関ごとに金利や融資手数料などが異なりますが、主に金利によって総返済額が決まります。
ちなみに、楽天銀行とアルヒ株式会社のフラット35は、金利が低く設定されているのでオススメです。では、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
楽天銀行「楽天銀行フラット35」
画像引用元:楽天銀行｜フラット35 – 新規お借り入れ
楽天銀行を利用している方なら、楽天銀行フラット35がオススメです。返済口座を楽天銀行に指定した場合、住宅ローン金利に加えて融資手数料もフラット35の最低水準まで下げてもらえます。
3,000万円のローンを組むときに、返済口座を楽天銀行に指定しない場合と指定した場合を比較すると、次のようになります。
3,000万円 × 1.43％ ＝ 42.9万円(税込)
3,000万円 × 1.10％ ＝ 33万円(税込)
42.9万円 － 33万円 ＝ 9.9万円(税込)
楽天銀行ユーザーの方なら、返済口座を楽天銀行にすると融資手数料が9.9万円安くなります。
ぜひ、楽天銀行フラット35を検討してみてください。
アルヒ株式会社「ARUHIフラット35」
画像引用元:ARUHI 住宅ローン｜ARUHIスーパーフラット
自己資金の2割以上をご自分で用意できるのなら、ARUHIフラット35をチェックしましょう。自己資金を用意できる割合に応じて、金利が低くなるからです。
3,000万円を35年ローンで組んだ場合、自己資金の割合によって以下のように返済額が少なくなります。
自己資金の割合による返済額の変化(3,000万円を35年ローンで組んだ場合)
※団信あり、元利均等払いで計算。
| 商品名 | 融資金利 | 毎月返済額 | 総返済額 | 総返済額の差額 (自己資金1割を基準とした場合) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 自己資金1割 | ARUHIフラット35 | 1.21％ | 8.8万円 | 3,682万円 | 0円 |
| 自己資金2割 | ARUHIスーパーフラット8 | 1.11％ | 8.7万円 | 3,622万円 | -60万円 |
| 自己資金3割 | ARUHIスーパーフラット7 | 1.06％ | 8.6万円 | 3,593万円 | -89万円 |
| 自己資金4割 | ARUHIスーパーフラット6 | 1.01％ | 8.5万円 | 3,563万円 | -119万円 |
貯蓄などで自己資金が用意できそうなら、ARUHIフラット35が圧倒的にお得です。ぜひ検討してみましょう。
複数の金融機関のフラット35に、同時に申し込むことも可能です。
ただし、いずれも本審査は住宅金融支援機構が行っているので、審査結果は変わりません。
融資手数料の安さよりも金利の低さの方が大事
繰り返しになりますが、金融機関を選ぶときは金利の低さを重視しましょう。ほとんどのケースでは、融資手数料が高くても金利が低い方が支払い総額(利息＋手数料)が抑えられるからです。
一般的には、短期間で完済しようと考えているのなら、金利が多少高くなっても融資手数料の安い方が有利といわれています。そこで、以下の実在する2社で3,000万円のローンを組んだ場合を比較してみました。
A社⇒融資金利：低め、融資手数料：高め
B社⇒融資金利：高め、融資手数料：低め
35年で返済する場合
※融資比率9割以下、団信あり、元金均等払いで計算。
| A社 | B社 | |
|---|---|---|
| 融資金利 | 1.21％ | 1.37％ |
| 総返済額 | 3,637万円 | 3,721万円 |
| 利息 | 637万円 | 721万円 |
| 融資手数料 | 33万円 | 3.3万円 |
| 利息＋手数料 | 670万円 | 724.3万円 |
15年で返済する場合
※融資比率9割以下、団信あり、元金均等払いで計算。
| A社 | B社 | |
|---|---|---|
| 融資金利 | 1.16％ | 1.32％ |
| 総返済額 | 3,263万円 | 3,299万円 |
| 利息 | 263万円 | 299万円 |
| 融資手数料 | 33万円 | 3.3万円 |
| 利息＋手数料 | 296万円 | 302.3万円 |
なんと、B社が有利なはずの短期(15年)で返済する場合でも、「利息＋手数料」は6万3千円ほどA社の方が安いという結果になりました。
なので、金融機関を選ぶときは、融資手数料を気にするよりも金利が低いところを選ぶべきなのです。
フラット35を利用した建て替えについてのまとめ
基本的には、金利が低く設定されているフラット35で建て替えを行いましょう。金融機関によって条件が細かく異なりますが、金利さえ低ければ総返済額は安くなるからです。
まずは、以下の金融機関からチェックしてみてください。どちらも金利が最低水準に設定されているので、オススメです。
| 楽天銀行 | 楽天銀行ユーザーは融資手数料の割引などの特典あり |
|---|---|
| アルヒ株式会社 | 自己資金を多く用意できるほど金利が低くなる |
建て替えでもフラット35は利用できます。フラット35を活用して、ステキなマイホームを建てましょう!!
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